del mercat immobiliari al dret a l’habitatge

Avui comencem una sèrie de manuals o consells entorn a l’habitatge, tema prou repetit a internet. Per tant, ens dedicarem a recopilar informació i a depurar-ne alguns aspectes concrets, curiosament els més confusos, que més dubtes plantegen… i que més errors recullen els propis consells que podem trobar a la xarxa!

Ens centrarem en el moment de formalitzar la compra de l’habitatge. És a dir, ja hem trobat un pis que ens fa peça (afortunats!) i que podem pagar (increïble!). Quins passos hem de seguir?

El departament d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya publica uns Passos a seguir un cop trobat l’habitatge que, malauradament, ja inclouen un petit parany: Situen les gestió de la compra abans de la revisió dels aspectes legals de l’habitatge, fet que des d’aquí trobem força temerari. Resseguirem des d’aquí els consells que ens donen a l’esmentat article, tot alterant-ne l’ordre i afegint algunes mancances. A internet es poden localitzar altres manuals editats amb una orientació comercial, com ara el de Caixa de Catalunya.

1. L’opció de compra
   

   Un dels primers passos que heu de fer és mirar si l’habitatge té l’opció de compra. Un dret que us permetria disposar d’un marge de temps per acabar de decidir-vos, si és que encara no ho teniu gaire clar o per si trobeu un altre habitatge en millors condicions o prestacions. Però si ja ho teniu ben clar, poseu-vos en contacte amb el venedor, que pot ser tant una persona particular com una empresa promotora.

2. Comprovar que estigui lliure de càrregues:
   

   Un requisit fonamental abans de comprar un habitatge és comprovar si l’anterior propietari està al corrent del pagament dels impostos i lliure de qualsevol tipus de taxa o de gravament, com poden ser les hipoteques, els embargaments judicials, així com tenir tots els pagaments de la comunitat al corrent. Tot això ho podreu comprovar en el moment en què el propietari us lliuri el darrer rebut de l’IBI (Impost de béns immobles), també conegut com a contribució urbana.

   Caldrà també exigir un certificat del president de la comunitat de propietaris conforme s’està al corrent del pagament de les quotes i bestretes corresponents.

3. Comprovar les afectacions urbanístiques:
   

   Un altre aspecte a tenir en compte és si l’habitatge o la zona on es troba està afectat en l’actualitat per algun pla urbanístic o si bé ho estarà en un futur. En cas de ser així, hauríeu de mirar en quin grau pot afectar l’àrea o l’immoble i valorar els avantatges i inconvenients de la nova situació.

   Per fer-ho cal que us adreceu a l’ajuntament on està situat l’immoble. El més recomanable demanar un certificat o cèdula urbanística, però aquest document no se sol facilitar amb la celeritat que ens caldria i no sol ser gratuït.

4. Exigir la cèdula d’habitabilitat
   

   Amb aquesta cèdula es garanteix el compliment dels nivells mínims d’habitabilitat exigibles als habitatges, tant de nova construcció (cèdula d’habitabilitat de nova ocupació) com usats (cèdula d’habitabilitat d’habitatges usats).

   Aquest punt, desconegut per molta gent, és molt important. La normativa actual no permet, entre d’altres coses, escripturar, hipotecar, llogar o vendre un pis com a habitatge si no posseeix la cèdula d’habitabilitat. S’aplica de manera desigual, de manera que hi ha notaris que encara no l’exigeixen. Però penseu que si aquest és el vostre cas, és possible que no ho sigui quan volgueu vendre el vostre pis al cap d’uns anys, de manera que no podríeu fer-ho i hauríeu pagat per un local o oficina el preu d’un habitatge (molt major al mercat).

   En el cas dels pisos de segona mà, cal que un arquitecte expedeixi un certificat conforme es compleixen els requisits legals, i sol·licitar amb aquest certificat la cèdula a la Generalitat, que sol tardar un mes a concedir-la. Hi ha alguns estudis d’arquitectura especialitzats a certificar i obtenir la cèdula d’habitabilitat, de manera que ofereixen preus i terminis més ajustats que si aquesta es contracta des del llistat que ofereix el Col·legi d’Arquitectes.

5. El contracte de compravenda
   

   El contracte entre ambdues parts pot ser tant privat com públic. Es tracta del document que us farà legalment propietari de l’habitatge i on s’informarà dels drets i obligacions tant del comprador com del venedor.

   El contracte privat no està formalitzat davant de notari i consisteix en el document a què prèviament heu arribat i on s’identifiquen comprador i venedor, els aspectes físics i legals de l’habitatge, la forma de pagament i les estipulacions de la compra (condicions, el preu exacte, el moment de lliurament de les claus…).

   És recomanable estipular al contracte de compravenda el condicionant del compliment de la normativa urbanística i l’estar lliure de càrregues, així com el d’obtenir la cèdula d’habitabilitat, de manera que si no s’ha pogut demostrar documentalment aquest extrem al moment de signar el contracte, aquest quedi condicionat.

6. Les arres
   

   Per tal de garantir que comprareu l’habitatge, haureu de pagar al propietari les arres (o fiança). Una quantitat de diners que pot arribar fins al 10 per cent del preu total de l’habitatge que, en cas que finalment decidiu fer-vos enrere, perdreu o, en cas que el propietari la vengui a una altra persona, haurà de tornar-vos el doble de la quantitat inicial. Aquests diners es descomptaran del preu total de l’habitatge un cop s’hagin formalitzat els papers. Encara que sigui una formalitat de compromís, el propietari us ha de lliurar un document firmat conforme s’ha fet aquesta paga i senyal.

   Us recomanem ser molt prudents a l’hora de pagar aquesta paga i senyal si no s’ha demostrat documentalment els requisits que hem estat comentant anteriorment. Encara que al contracte figuri que aquest és condicionat al compliment d’aquests requisits, moltes vegades cal anar a judici per a recuperar la paga i senyal.

7. L’escriptura pública
   

   No és fins al moment de la firma de l’escriptura pública, davant de notari, que us convertiu en el propietari legal de l’habitatge. En l’escriptura pública també hi quedaran impreses totes aquelles identificacions relatives al comprador-venedor, a l’estat físic i legal de l’habitatge, al seu valor, a la forma de pagament i a les obligacions fiscals que es deriven de l’habitatge.

8. El registre de la propietat
   

   L’escriptura pública es converteix en l’eina indispensable per poder registrar l’habitatge al Registre de la Propietat de la localitat on estigui situat l’habitatge. Per fer la inscripció al Registre caldrà que presenteu el justificant de diversos pagaments com són: l’Impost sobre Transmisions (l’habitatge antic), o l’IVA (habitatge nou), i els Actes Jurídics Documentats. Encara que inscriure l’habitatge al Registre de Propietat no és obligatori, sí que és recomanable ja que és la garantia que us ha convertit en el propietari legal de l’habitatge.